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1ª e 2ª praça: por que o preço cai e quando vale esperar
Como funcionam as duas tentativas de venda, de onde vem o deságio e o risco de esperar a segunda.
Um leilão tem duas tentativas. Na 1ª praça o lance mínimo costuma ser o valor de avaliação. Sem arremate, o imóvel vai à 2ª praça por um valor menor — e esse valor já está no mesmo edital, publicado antes da primeira acontecer.
De onde vem o deságio
Não é negociação: é regra do edital. Por isso dá para saber, antes de qualquer lance, exatamente quanto o imóvel vai custar na segunda tentativa.
No acervo que acompanhamos, a queda mediana entre as praças é de cerca de um quarto do valor. Há casos de mais da metade.
Quando esperar faz sentido
Se o deságio publicado é grande e o imóvel tem características que reduzem a concorrência — ocupado, em cidade pequena, tipo menos procurado — a chance de ele chegar à segunda praça é razoável.
O risco de esperar
Alguém pode arrematar na primeira. Não existe reserva nem preferência: se o imóvel sair, saiu. A decisão é entre pagar mais com certeza ou pagar menos com risco de não pagar nada.
Um detalhe que engana
Em uma parte dos casos, o valor publicado para a 2ª praça é maior que o da 1ª. Não é erro de leitura — é o que está no edital, e costuma acontecer quando o valor da segunda é calculado sobre critério diferente, como saldo devedor atualizado. Conferir os dois números antes de contar com desconto evita a surpresa.
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