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Quanto custa arrematar: tudo que se soma ao lance
Comissão, ITBI, registro, dívidas e desocupação — o que transforma o lance no custo real do imóvel.
O lance é a parte visível. O custo real costuma ficar entre 8% e 15% acima dele mesmo sem nenhuma surpresa — e bem mais quando há dívida ou ocupação.
Comissão do leiloeiro
Em geral 5% sobre o valor do arremate, paga por quem arremata, à parte do lance. Não é negociável e não entra no financiamento.
ITBI
Imposto municipal de transmissão, normalmente entre 2% e 3%, variando por município. A base de cálculo costuma ser o valor venal ou o de arrematação — o que for maior, a depender da prefeitura.
Registro
Emolumentos do cartório de imóveis, por tabela estadual e proporcionais ao valor. Some também a carta de arrematação ou escritura.
Dívidas que acompanham o imóvel
Condomínio atrasado é propter rem: segue o bem. IPTU em atraso também. O edital define o tratamento, e há três regimes bem diferentes — teto percentual, responsabilidade integral, ou sub-rogação no preço. Detalhamos cada um aqui.
Desocupação
Honorários de advogado, custas e tempo. É o item mais difícil de estimar e o que mais estoura orçamento.
Reforma
Imóvel retomado costuma estar sem manutenção há tempo. Na maior parte dos casos não há visita interna antes do lance, então esse número é sempre uma aposta.
À vista ou financiado
Se o imóvel não aceita financiamento, o valor inteiro sai no prazo do edital. Isso muda completamente a lista do que você pode comprar: um imóvel mais caro que financia pode exigir menos dinheiro imediato que um barato que não financia.
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