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Condomínio e IPTU atrasados: quando a dívida vira sua
Por que algumas dívidas seguem o imóvel, os três regimes que os editais usam e como identificar qual se aplica.
Dívida de condomínio é propter rem — expressão que significa que a obrigação segue a coisa, não a pessoa. Quem compra o imóvel compra a dívida junto, salvo o que o edital determinar em contrário. IPTU tem tratamento parecido.
Os três regimes
1. Teto percentual
O edital limita a exposição do arrematante a um percentual do valor de avaliação, e o vendedor assume o que exceder. É o regime mais previsível: mesmo sem saber o valor exato da dívida, você sabe o máximo que pode pagar.
2. Responsabilidade integral, sem teto
O edital transfere a dívida inteira ao arrematante, sem limite. Aqui o valor não declarado importa muito: só a matrícula e as certidões de débito dizem quanto é, e o número pode superar o do lance.
3. Sub-rogação no preço
Comum em leilão judicial: a dívida é quitada com o produto da arrematação, não somada a ele. É o regime mais favorável a quem compra.
Como descobrir qual se aplica
Lendo o edital — a seção costuma chamar-se "dos débitos", "dos ônus" ou "das condições". A linguagem é padronizada o bastante para reconhecer o regime em poucas linhas, e diferente o bastante para não dar para supor.
Antes do lance
- Certidão de débitos de IPTU na prefeitura
- Declaração de débitos com o síndico ou administradora
- Matrícula atualizada, que mostra penhoras, hipotecas e indisponibilidade
As três juntas custam pouco e respondem a pergunta que o anúncio não responde.
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