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Como funciona um leilão de imóveis, do edital ao registro
As etapas de um leilão de imóvel na ordem em que acontecem, com o que decidir em cada uma.
Um leilão de imóvel não começa no lance. Começa quando alguém deixa de pagar uma dívida garantida por aquele imóvel — um financiamento, uma execução judicial, uma dívida fiscal. O leilão é o fim desse processo, e quase tudo que importa para quem compra foi decidido antes dele.
1. O edital
É o documento que rege tudo. Define valor mínimo de cada praça, datas, forma de pagamento, prazo, comissão do leiloeiro e — o ponto que mais muda o custo — quem assume as dívidas do imóvel.
Editais do mesmo vendedor variam. Ler o do imóvel específico não é formalidade: é onde está a diferença entre um arremate barato e um caro.
2. Primeira praça
O lance mínimo costuma ser o valor de avaliação. Boa parte dos imóveis não é arrematada aqui, justamente porque o desconto é pequeno.
3. Segunda praça
Sem arremate na primeira, o imóvel vai à segunda por um valor menor, que já está publicado no mesmo edital. É a fase em que a maior parte dos negócios acontece.
Há um limite legal: em leilão judicial, não se aceita lance por preço vil. O que é "vil" depende do caso, e o próprio edital costuma fixar um piso.
4. O lance e o pagamento
Arrematou, o prazo começa a correr. Em geral é curto — dias, não meses — e o descumprimento faz perder o sinal e, em alguns casos, gera multa. Confirme antes se o imóvel aceita financiamento: boa parte exige o valor integral.
5. Auto de arrematação e carta
Em leilão judicial, o juiz homologa e expede a carta de arrematação. Em extrajudicial, sai a escritura. É esse documento que leva ao registro.
6. Registro
Só com o registro no cartório de imóveis você é dono. Antes disso há custo de ITBI e de registro — que muita gente esquece de somar ao lance.
7. A posse
Ser dono não é o mesmo que estar com as chaves. Se o imóvel está ocupado, a desocupação é uma etapa à parte, por sua conta, e pode levar bem mais tempo que todo o resto somado.
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